2017年农村房屋买卖法律的相关划定

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对于农村房屋买卖是否可以买卖，目前我国海内有两种不同的声音。

     一种是呼吁国家给农村宅基地买卖解禁，让农村房屋可以自由买卖。

     另外一种是坚定的以为农村宅基地禁止买卖，因此农村房屋不能随意买卖。

     跟着新《物权法草案》的出台，让我们来讲解一下2017年农村房屋买卖法律的相关划定。

     2017年农村房屋买卖法律的相关划定一，农村房屋买卖的效力现行关于房屋买卖的所有法律，法规和规章都只合用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律，法规和规章一个也没有。

     涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。

     在这个批复里，最高人民法院的观点是： 假如农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

     二，农村房屋买卖的对象从《宪法》划定的"中华人民共和国公民在法律眼前一律同等”的原则来望，城市居民，农村村民，本村人，外埠人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的平等的权利，履行法律设定的平等的义务和承担平等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会由于买卖双方是城市居民，农村村民，本村人，外埠人而区别对待。

     依据《合同法》和《民法通则》，任何正当的公民对农村房屋的买卖行为是正当的，有效的。

     也就是说： 不管买方是城市居民，仍是农村村民;是本村人，仍是外埠人，买卖关系都是有效的。

     三，农村房屋买卖的处分权农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。

     只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

     四，农村房屋的权利证书目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记轨制，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

     农村房屋的所有权人能够用来证实自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区，县(自治县)，或市人民政府土地治理部分颁发的宅基地使用证书。

     这个证书只能证实被该证书记实的人享有宅基地的使用权。

     从另一个角度望，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证实被该证书记实的人享有宅基地之上的房屋所有权。

     有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是分歧法的。

     农村房屋是没有产权证的。

     即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。

     依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同，付款手续和房屋交接手续就足以证实买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

     五，购买农村房屋的留意事项假如你打算购买农村房屋，必需要留意两点： 1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。

     宅基地使用证书，不是证实你对所购农村房屋享有所有权所必须的。

     宅基地使用证书是当地区，县(自治县)，或市人民政府土地治理部分颁发的，只有当地区，县(自治县)，或市人民政府土地治理部分对宅基地使用证书的涂改才是有效的。

     他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

     当然，最好能让当地区，县(自治县)，或市人民政府土地治理部分在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;假如不能，不必强求。

     由于从登记轨制的设定目的来望，登记的作用在于公示，即众人周知该权利的存在。

     登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必需要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

     2.假如你打算在购买农村房屋以后入行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到四周耕地面积范围。

     假如扩建需要占用耕地，田地面积，则需经由相关部分审批，假如未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部门就长短法建筑。

     六，关于农村房屋卖给城市居民农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。

     依据如下： 1，合同法将合同无效的尺度限制在违背法律，行政法规。

     最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是： 只有违背法律和行政法规的强制性划定的合同才是无效的。

     (注： 法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件;行政法规，是国务院制定的规范性文件。

     )但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。

     也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性划定。

     即使有地方法规或地农村房屋后能方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会合用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

     2，土地治理法划定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数目，保证农夫的生存之本和粮食供给，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不合用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违背立法本意。

     3，从法律保护所有权的基本精神来望，限制农夫买卖房屋并非是对农夫利益的维护，而是对农夫权利的侵犯。

     众所周知，所有权的据有，使用，收益，处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。

     假如将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农夫利益的国策完全背道而驰。

     另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农夫向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

     4，《农村承包经营法》原则上赋予了农夫处分自己房屋的权利。

     我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条划定:"通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包，出租，互换，装让或者其他方式流转。

     "该条原则上赋予了农夫处分自己的承包土地经营权的权利。

     该法体现了以人为本的精神，充分尊重农夫的自主性，相信农夫能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大提高。

     既然为农夫安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

     七，农村房屋买卖合同效力探讨我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。

     宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律划定的前提和程序划拨给村民使用。

     作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有据有，使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。

     作为使用权人无权单独转让宅基地，但假如使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

     由于宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。

     当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。

     因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的题目。

     且答应农村房屋自由转让，将使农村的房屋施展最大的效用。

     《物权法》草案第十五章划定了宅基地使用权，从草案划定可望出，草案答应农村房屋出售。

     该草案第272条： 建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。

     第273条： 建造在宅基地上的住房所有权典质的，在实现该典质权时，宅基地使用权同时转让。

     由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

     国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经由正当报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，答应农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。

     因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

     因为我国土地的所有权为国家所有，因此公民只对土地上的附着物房屋才拥有所有权，对土地只有使用权。

     但是我国物权法划定，房屋的买卖跟随的是地随房走，房屋的所有权转让也就意味着土地合用权的转让。

     但是根据《物权法》草案的划定，2017年农村房屋买卖法律好像对农村房屋买卖入行了一定程度上的开放。