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农村房屋买卖合同纠纷裁判规则是什么

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农村房屋买卖合同纠纷裁判规则是什么

* 来源 : * 作者 : * 发表时间 : 2018/1/26 16:00:00
关键词: 裁判,合同纠纷,房屋买卖,规则

     农村因土地面积大,且因大多农夫都外出务工,以至于农村土地的一部门都由农夫自行建房,还有部门农夫会将房屋入行出售,那么又会涉及到农村土地的性质题目,导致土地上的房屋的并不能任意处置,从而就会导致大量纠纷。

     本文律师365的小编将农村房屋买卖合同纠纷的裁判规则由一般到特殊分类为您解决纠纷。

      一,一般裁判规则  1,最高人民法院  《最高人民法院关于印发<全国民事审讯工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公然销售,应当依据《合同法》第五十二条和土地治理法第四十三条划定,认定该买卖合同无效。

     将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符正当律,行政法规和国家政策关于宅基地分配,使用前提的划定。

       另外,值得关注的是,《全国民事审讯工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确"对于宅基地流转处于非试点地区的,农夫出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。

     "  2,各地高级人民法院  根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号),《北京市人民法院民事审讯实务疑难题目研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则,以认定有效为例外的司法裁判标准。

     详细说来,买卖双方都是统一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁进所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地治理法》修订之前,将房屋转让给归乡落户的干部,职工,退伍军人以及华侨,港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。

     除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

       根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件合用法律题目的指导意见》(2012年3月5日)第13,14条之划定,城镇居民,法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买前提,非统一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。

       根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让,转让,出租用于非农业建设纠纷案件若干题目的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之划定,当事人将农村村民住宅建设用地转让,出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

       根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的职员的,假如取得有关组织和部分批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的职员,未经有关组织和部分批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际栖身使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的职员,未经有关组织和部分批准,假如合同已实际履行完毕,且购房人已实际栖身使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状,维持不乱的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续据有,栖身和使用该房屋的权利。

       二,特殊裁判规则  我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务详细做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点题目。

       1,集体经济组织成员资格的判定尺度  根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的枢纽。

     集体经济组织成员资格的判定尺度是解开上述题目的"钥匙”。

     结合北京地区法院近两年的裁判案例来望,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判定尺度,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。

     详细说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁进房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。

     反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁进房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。

       另外需要留意的是,在判定买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。

       2,出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力  出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当知足出卖人还是房屋所在地集体经济组织成员的前提?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?  合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍旧有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。

     若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,入而裁判认定合同无效。

     但是,有极少数法院裁判以为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。

       3,连环交易中农村房屋买卖合同效力  出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。

     反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。

       4,主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制 合同无效系自始无效,单纯的时间经由不能改变无效合同的违法性。

     当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。

     但合同无效后,当事人主张返还财产,损害赔偿的哀求,应当合用诉讼时效期间的限制。

      总而言之,农村土地因其本质上属于集体,所以不可任意的买卖,但是在上面建房栖身是可以的,仅限土地使用权所有人,即该地的农夫。

     小编建议农村房屋买卖合同纠纷裁判规则不仅仅是对农村土地人旅游意义,对于即将要和农夫入行土地房产交易的其他人也是有重要匡助的,料及恩清晰能匡助您更好的解决纠纷,保护权益。

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